경매 상가 매물 명도 소송 전.. 왕초보 질문 대항력 조건 확인법..

부도난 상가 하나 경매 낙찰받으려고 권리분석 공부 중인 초보입니다. 등기부등본 보니까 선순위 근저당보다 먼저 들어온 임차인이 있는데 이 경우 왕초보 질문 대항력 성립 조건을 어떻게 확인해야 하나요? 임차인이 사업자 등록만 해두고 실제 영업은 안 한 확정일자라면 대항력 배당요구권 상실 사유가 되는지 궁금합니다;;