상가 경매 분석할 때 임대수익률 계산 어떻게하는 게 정확할까요?

경매로 상가 하나 낙찰받아보려고 분석 중인데.. 감정가만 믿으면 안 된다고 하더라고요 ;; 실제 시세랑 임대 수익률 계산할 때 대출 이자랑 공실률까지 다 고려해야겠죠? 경매 고수님들 상가 물건 볼 때 입지 말고 또 중요하게 보는 포인트 있으면 알려주세요!