경매 상가 매물 현장 임장 돌 때 기존 임차인 협상이나 대화 나누는 노하우가 있을까요?

이번에 법원 경매에 나온 근린상가 매물이 마음에 들어서 내일 직접 현장 임장을 나가보려고 합니다. 현재 임차인 분이 장사를 계속하고 계신 상태라 내부 들어가서 유동인구나 실제 매출, 미납 관리비 같은 정보를 넌지시 물어보고 싶은데 명도 문제 때문에 엄청 날이 서 계실까봐 문 열고 들어가기가 겁나네요;; 임차인 심기를 건드리지 않으면서 자연스럽게 필요한 고급 정보만 쏙쏙 알아내는 대화 유도 협상 노하우가 있다면 공유해 주세요..