소액 자본으로 노후 대비 가능한 수익형 원룸 분양 및 갭투자법 조언 구합니다

현재 모아둔 시드머니 1억 남짓 안팎인데, 주택 규제 피해서 오피스텔이나 수익형 원룸 주거용 매물을 몇 채 잡아서 매달 소소하게 고정 수입 구조를 만들어볼까 재테크 연구 중입니다. 초보 임대인 입장에서 수익형 원룸 분양받을 때 공실률 리스크 피할 수 있는 핵심 입지 분석 요령이나 수익률 계산하는 올바른 투자법 가이드라인 공식이 어떻게 되는지 아시는 분 계신가요? 조언 한마디가 절실합니다;;