상가 경매 낙찰 실패 안 하려면 위험한 경매 물건 거르는 방법 필수네요..

요즘 상가 경매 시장 기웃거리며 임장 다니고 있습니다. 가격이 엄청 유찰되서 싸게 나온 매물들이 있길래 덥석 입찰하려다가 권리분석 해보니 선순위 임차인 보증금 인수 문제가 복잡하게 얽혀있더라고요;; 초보 입장에서 돈 날리기 딱 좋은 유령 상가나 유치권 행사 중인 부실 경매 물건 거르는 방법 기준을 확실히 세워야 할 것 같은데 전문가분들 조언 좀 주세요..