무주택자 내 집 마련 겸 부동산 투자 고민 들어주세요

지금 영끌해서 내집마련부동산투자고민 중인 30대 직장인입니다. 수도권 외곽 신축 아파트 실거주로 들어가는 게 나을까요 아니면 서울 재개발 구역 빌라 갭투자 해두고 그냥 계속 전세 사는 게 자산 증식에 유리할지 밤마다 머리가 터질 것 같습니다 ㅜ