무권리 상가 매물 구하는 창업 초보자인데 발품 팔며 임장 돌 때 좋은 상권 파악하는 정석 방법 있나요

카페 창업 준비 중인 생초보 자영업 예비생입니다.. 대단지 아파트 배후지 상가 위주로 무권리 매물을 보러 다니고 있는데 부동산 말만 믿자니 낚이는 거 아닌가 너무 무섭네요;; 창업 초보자가 현장 임장 돌 때 요일별 시간대별 유동인구 흐름이나 주 고객층 소비 성향을 정확하게 노하우로 파악할 수 있는 상권 파악 분석 방법 매뉴얼 조언 공유해 주시면 뼈새겨 듣겠습니다..