경매 소액 투자.. 부동산 불황기에 진짜 수익 거두는 물건 찾는 방법 노하우가 있을까요?

상가나 빌라 경매 물건 들여다보고 있는데 죄다 유찰되는 허접한 매물만 보이고 진흙 속의 진주 같은 매물은 안 보이네요.. 고수 사장님들이 말하는 공실 리스크 적고 확실하게 수익 거두는 물건 찾는 방법의 핵심 기준이 궁금합니다.. 현장 임장 돌 때 유동 인구 동선 파악 외에 관리비 체납 내역 같은 걸 예리하게 봐야 하나요??